理想の住宅スペックが老後負担を増やす。そのローン払い続けられますか？購入時の些細な欲を抑えるが大事。

はじめに

本当にそれ、払い続けられますか？住宅を購入するときに、希望のスペックを反映させた結果、予想以上に返済が大変になることがあります。購入時に、過剰な立地、広さ、住宅のスペックを実現させてしまうと、これらは住み続ける限り家計を圧迫します。

ちょっとした購入時の欲が巨大な返済額になる

結婚して、子供が幼稚園入園くらいになるとマイホーム購入に動き出す夫婦は少なくありません。

「持ち家か賃貸か？」の議論は永遠のテーマですが、ファミリー世帯はマイホーム購入する人が多数です。マイホームという選択肢自体、大きな決断ですが実は大事なことがあります。それは購入する住宅の価格そのものです。

ところが購入時点で、安易な購入をしたことで、夢や希望を現実に反映させてしまうことが多いのです。結果として住宅ローン価格が大きくなり、老後負担を増やすことになります。老後以前に子供の教育費捻出などで家計が厳しくなる要素をここで作ってしまうことになります。

マイホーム購入時は自分も若いので、夢を見る部分があります。

「せっかくの機会なので希望の家を買いたい。」

このような希望を否定はしません。ですが、ちょっとした欲が返済の負担になります。

住宅ローン返済が若い時には張り合いやモチベーションになる反面、中年以降になるとときに精神的負担になることもあります。

仮に返済が負担ならば住み替えを考える手もあります。ですが、現実的に住み替えを決心するのはむずかしいでしょう。

「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は違う

マイホーム購入自体を否定することはしません。問題はその金額です。たいていは住宅ローンを併用して購入しますが、ローンは収入に対して借りられる金額に上限があります。けれども借りられる金額と、無理なく返せる金額は違います。重要なのは無理なく返せる金額にとどめることです。

本当に新築の必要がある？

マイホームを購入するときその物件が新築ならば、「本当に新築の必要がある？」と自問してください。新築は買った瞬間に中古になります。そして価値がガクンと下がります。

国土交通省のデータによれば、土地付き注文住宅一戸建ての平均購入価格は4700万円ほどですが、中古一戸建ては3000万円ほどだそうです。このように、平均的なデータで見た場合でも、新築を買うだけで中古のよりも約1.6倍（約1,700万円）程度高くつくわけです。

筆者もかつて土地付き注文住宅一戸建てを購入して、数年後に夫の転勤を機に売りました。そのときの家は築浅ですから、まだ新築同然です。けれども相場程度で売却した時の価格は購入価格の7~8割でした。新築というだけで高い買い物をしていたわけです。

理想は新築ではなく、築浅～築15年くらいの物件です。都心の一部は例外もありますが、それでも値上げを前提に考えないほうが良いです。ましてやそれ以外の多数の場所では、新築は高くつくことを覚えておきましょう。

同じ条件でデメリットが中古であるだけの場合、それはデメリットというよりも金銭的には大きなメリットになります。

その2～３割、割高な価格差は、そのまま住宅ローンに反映されます。購入価格は低いほど、たとえローンを組んでも完済を数年早くできます。または毎月の返済額の負担を減らせることも考えられます。

筆者夫婦は現役世代の初期に、たまたま夫の転勤で家を手放したので住宅ローンを手放し軌道修正ができました。そのあと、「機会があれば家を再び買う」ことを検討していましたが結局、その後賃貸を継続しています。

本当にその広さは必要？

土地を購入する場合、または新築注文で家を建てる場合、いずれにしても本当にそれだけどの広さが必要でしょうか。

基本的に条件が同じなら、広く大きいほど価格が高くなります。結婚したばかりのころは子供が生まれて3~4人暮らしを想定するので「より広くより大きく」と考えます。けれどもその「より大きく、より広く」はそのまま物件が割高になることを意味します。

割高になるとは、毎月のローン返済や完済終了までの期間が長くなることを意味します。家を購入するときは「せっかくなら広く」「どうせなら大きく」と考えがちです。

けれども、子供が全員そろって住めるのはせいぜい15年くらいです。15年という月日は、30代の夫婦にとってはまだまだ遠い先のことに思えるかもしれません。けれども、子育てを終えた筆者にしてみれば15年は一瞬です。そして夫婦2人だけの生活がそれ以後長く続きます。そのときに必要なスペースは決して多くありません。

角地は高くつく

住まいとしての不動産物件は、角地が人気です。確かに角地であれば隣接する家が減るので、プライバシーが保たれるなどのメリットはあります。売却するときに、相場が高くなることもあります。駐車スペースを確保しやすいなどの効果もあります。

けれども角地はそれ以上に、何かと割高になりお金がかかる場所です。実際に筆者がかつて住んでいたのは角地でした。上記に挙げたようなメリットがある反面、デメリットもありました。

それは外構工事がかなり割高になることです。まず公道に面した場所の塀や植栽が一面だけの間口と比較して、2面分なので単純に倍かかります。また、2方向に道路があるため、意外とプライバシーは保たれにくいのです。密着する隣家は少なくなりますが不特定多数の人が通る道路経由のプライバシーは保ちにくくなります。最近は防犯もあり、高すぎる塀はかえって危険です。また地域で規制が設けられてもいました。

マンションも基本的に戸建て同様に割高になるポイントに注意

上記では、筆者が住んで所有していた戸建てについて話しました。ですがこれらはマンションも基本的に同じです。ほかの条件が同じであれば、新築は割高になり、大きく広いほど割高になります。

また、購入時は物件価格に注目が行きますが、実際は修繕積立金と管理費が必要です。また、修繕然積立金はあくまで建物全体の修繕費用です。個別の内装や設備のリフォームは別に自分で負担する必要があります。

購入時の判断は完済するまで住宅ローンに反映される

このように初期に下した購入の判断は、完済するまで住宅ローン返済という重圧になります。

契約時は余裕を持たせたつもりでも、昨今の日本経済の状況では、完済予定の30~35年後には給料が上がるどころか実質減っていることがあります。また予定外に支出がかさみローンが負担になることもあります。

住宅購入時の最終チェックポイント

住宅の購入を決定する前に次のことを確認してください。もちろん、住宅に求める優先順位を考慮する必要があります。

けれども例えば一般に好まれる南面に面した物件は、プライバシーが保たれにくいデメリットがあります。また、共働きで日中家にいることが少なく洗濯は全自動洗濯機で行う場合日当たりはメリットよりも、暑すぎるデメリットになることがあります。

このように世間一般求められることが必ずしも、自分に必要とは限りません。いらないことに高い費用をかけるのは無駄です。

• 新築ではなく中古に変更できないか
• もっと狭い土地に変更できないか（同じ条件なら狭くすることで価格を下げる）
• 角地、南面でないとダメか（角地や南面は割高）
• もっと小さく建てられないか（新築戸建てでも小さくすることで費用を下げる）
• その設備は省略、スペックを落とせないか（オプション費用に反映される設備など）

まとめ

さいごに

今回は「理想の住宅スペックが老後負担を増やす。そのローン払い続けられますか？購入時の些細な欲を抑えるが大事。」という話をしました。

「持ち家か賃貸か」がよく議論されますが、持ち家を選択する人が多い背景でも、購入時のスペック選択で将来の負担を減らすことができます。購入時に無駄がないかをよく考えることで、住宅ローンの負担を減らすことが可能になります。

参考になればさいわいです。